原创首发｜未经授权禁止转载 站在当下看三个月，房价似乎总在横盘。但拉长到三五年，趋势一目了然。2015 年到 2021 年多数城市房价大幅上涨，2021 年到 2026 年不少三四线从 1 万跌到 5000。 2014 年底没人信房价会大涨，2026 年也很少有人信核心区会超过前高。 但我们可以做一个预判：到 2030 年，一线城市核心地段房价大概率超过 2021 年历史高点，核心二线核心区接近前高，三四线止跌企稳但难回高点。对正在看房的刚需和琢磨置换的改善家庭来说，这不是小事。 高盛判断沪深核心区 2026 到 2028 年累计修复约 15%。马光远说，2031 年前后北上广深核心区回到高点没有悬念，但约 70% 的普通城市难以回到高点。 这不是盲目乐观，而是基于五大核心因子：政策、供需、信用、需求、预期。五个因子共振向上，底部就形成了，过去二十年从未例外。 2014 年底五大因子悄然转向，结果就是 2015 到 2021 年全国平均涨 60%；2021 年上半年五个因子集体向下，结果就是四年深度调整。 政策因子从防风险转向建制度。8 月 28 日新政推出现房销售、主办银行、项目公司三项制度，首套房首付降至 15%，房贷利率约 3.1%，全国绝大多数城市已取消限购限售。对刚需来说，交付风险从制度上被消灭了。 供需因子供给收缩创历史纪录。1 到 8 月新开工同比降 24.8%，8 月单月降 30.9%，新开工仅为销售面积的 59.9%，土地成交仅为 2020 年峰值三成不到。 高盛测算，2027 年 3 月起将出现 12 到 18 个月的新房供应真空期。2027 年春天你去售楼处，可能会发现心仪的新盘真的在减少。 信用因子房企融资破冰。金科 724 亿重整成功，融创 96 亿美元境外债重组落地，优质央企发债利率跌破 2%。当最缺钱的房企能拿到低成本资金，行业信用周期就转向修复。 需求因子真实需求从未消失。前 8 个月二手房网签 5.49 亿平方米同比增 10.6%，交易规模超过新房。更庞大的是改善需求：2000 年前建成的住房占比超 36%，好房子标准落地后，海量老旧家庭的置换需求正在释放。 预期因子从极度悲观转向分歧转一致。长江商学院调研显示，看涨比例从 2025 年底的 37% 跳升至 56%，9 个月飙升 19 个百分点。 9 月 18 到 21 日万科连续两个交易日封板，板块超 30 只个股集体大涨，开发商从以价换量转向试探性提价。 五个底已经全部出现：政策底、供需底、信用底、需求底、预期底。2026 年 9 月，站在一个和 2014 年底高度相似、但制度基础更扎实的长周期拐点。 那么到 2030 年，房价格局具体会是什么样？第一梯队，一线核心地段。北京东西城海淀朝阳核心、上海内环内、深圳南山福田前海、广州天河珠江新城，较 2025 年底底部累计修复 25% 到 35%，大概率超过 2021 年前高。 第二梯队，一线非核心加强二线核心地段。杭州主城、成都高新天府核心、武汉武昌汉口核心、南京主城、苏州工业园等，累计修复 15% 到 25%，接近或基本追平 2021 前高。 选房时梯队就是地图：刚需盯紧一二梯队现房和地铁沿线次新房，改善优先核心地段的好户型、好物业。 第三梯队，普通二线加强三线核心区，累计修复 5% 到 15%，完成止跌企稳。第四梯队，三四线城市核心城区止跌企稳，远郊仍有压力，整体较 2021 高点低 20% 到 40%，长期横盘。 时间节奏上，2026 到 2027 年一线率先确认底部，2027 到 2029 年供应真空期核心区稳步上涨，2029 到 2030 年核心区突破前高，2030 年后进入成熟阶段年均 3% 到 5% 的温和修复。 面对这样的格局，不同的人需要做好不同的心理准备。刚需购房者，做好不要死等最低点的准备。房价底部从来不是精确点位，而是时间区间。 当前首套利率 3.1% 是二十年最低，贷款 100 万比 2021 年高点每月少还 1500 元，现房销售消灭了交付风险，二手房仍有议价空间。 只要月供不超家庭收入 30%，核心城市核心区的现房现在就可以开始看。你买的是家，不是股票。 改善型购房者，做好先卖后买、置换趁早的准备。未来四年好房子和差房子的价差会越拉越大。 核心地段次新房稳步修复，房龄 20 年以上的老破小不仅不涨甚至继续阴跌。不要舍不得便宜卖老房子，总想着等涨回原价再换。趁着现在二手房挂牌量还高，果断出手劣质资产，换成想住的好房子。 多套房持有者，做好资产大换血的准备。普涨时代彻底终结，马光远提出三个 20% 法则：未来只有约 20% 的城市、20% 的板块、20% 的房产真正具备资产价值。 把三四线多余房子、远郊无配套房子、房龄超 25 年无学区的老破小，趁着这轮回暖卖掉，资金